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地产抵押涉及的财产数额较大法律关系复杂而

时间:2012-07-29 04:04:30 来源:gjhntys.co 作者:admin 点击:
人员条件进行前置审查,经审查合格后,再向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。房地产经纪机构在领取工商营业执照后的一个月内,应当持营业执照、章程、机构人员情况的方面材料到登记机构所在地房地产行政管理部门或其委托的机构备案。
9B、C、D、E。A项是房地产经纪机构的义务。
10B、C、D。③中所述应属房地产经纪机构的权利。
11A、B、C、D。
12A、C、D、E。B项的特许加盟连锁经营模式的共同特点之一。
13A、B、C、D。与一般零售业的连锁经营有所不同,现代房地产经纪机构进行连锁经营的目的主要是获得更多信息资源,并借助网络技术实现信息资源共享、扩大有效服务半径,以规模化经营实现运营成本的降低。连锁经营有效地克服了零售企业由于店址固定、顾客分散造成的单店规模小、经营成本高等特点,使企业可通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。
14B、C、D、E。A项是房地产经纪机构的义务之一。
15A、B、C、D。该四项是房地产经纪机构应考虑的因素。
16A、B、C、E。没有D项这种说法。A是一种广泛采用的组织结构形式;B是适用于特大型组织的一种形式;C是介于直线一参谋制与分部制之间的一种过渡形态;E是一种最新的组织形式,这种形式给予组织以高度的灵活性和适应性。
17A、B、D、E。C项是属于分部制组织结构形式的缺点。
18B、C、D、E。
19A、C。每一种组织形式都有它的优点和缺点,在运用中应该根据实际情况包括公司的战略、规模、技术、环境等因素进行综合考虑,注意扬长避短,灵活运用,克服各种组织形式的缺陷。在组织结构的设计中,要充分考虑控制跨度以及集权与分权之间的关系。从现在流行的趋势来看,即使是在传统的职能制结构中,也开始出现控制跨度加宽,结构扁平化以及分权化的趋势。
20B、C、D、E。A属于业务支持部门的分部门。
21A、C、D。
22A、C、E。各类房地产经纪机构内的部门不外乎四类:业务部门、业务支持部门、客户服务部门和其他部门。其他部门主要是指一些常设部门,如行政部、人事部、财务部等。
23C、D、E。24A、B、D、E。
25A、B、D。讲授,由讲师讲授课程内容,学员在课堂上听讲。案例讨论,先将案例资料发给学员研读,然后提出问题或让学员提出讨论,大家一起来思考与研究。实战模拟,由学员假扮推锁员及顾客,讲师设定状况予学员演习,演习结束后还由全体学员提出讨论,最后由讲师讲评,提出优劣点及改进方向。以上三种方式可互相参酌与交互运用。
26A、B、D、E。C项应改为:公平合理,有激励作用;在同业间有竞争力。
27B、C、D。
第四章房地产交易流程与合同
一、单项选择题1C。
2B。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。
3B。4A。5C。6A。
7B。商品房预售合同转让是预售合同经登记备案后,买受人将其向房地产开发企业预购的商品房再转让给他人的行为。
8C。
9B。房屋买卖合同一般是指二手房买卖合同,目前建设部还没有制订全国统一的二手房买卖合同示范文本。但各地政府尤其是上海、深圳这些二手房市场发展比较成熟的地方已经制订了二手房的房屋买卖合同示范文本。
10C。
11A。面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积误差比=产权登记面积-合同约定面积合同约定面积×100%因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。
12B。②、④两条是二手房的房屋买卖合同应包括的主要条款。由于二手房的房屋买卖是一种复杂的民事行为,涉及法律关系比较众多,当事人在签订房地产买卖合同时应注意B项所述几点。
13C。14B。15D。16D。17A。18D。
19C。房地产抵押是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。在债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。
20C。土地使用权抵押是指以政府有偿出让方式取得的土地,且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。在中国,土地所有权不能抵押,以行政划拔方式取得的土地使用权不能单独抵押。
21A。房地产抵押合同的权利是以债务合同(贷款合同)即主合同的成立为条件的,它是为履行主合同而设立的担保,从属于主合同。因此,抵押合同随主合同的成立生效而成立生效,随主合同的灭失而灭失,而且当主合同无效时,抵押合同必然无效。
22B。23C。24A。25B。
26C。根据担保法规定,房地产抵押合同签订后,应当向房地产登记机关办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效,而不是自抵押合同签订之日起生效。抵押人和抵押权人协商一致,可以变更抵押合同。抵押双方应当签订书面的抵押变更合同。一宗抵押物存在两个以上抵押权人的,需要变更抵押合同的抵押权人,必须征得所有后顺位抵押权人的同意。抵押合同发生变更的,应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。
27B。由于房地产抵押涉及的财产数额较大,法律关系复杂,而且要为债权担保,因此必须签订合同表现抵押权人和抵押人之间的意思,按照法律规定,抵押合同应从书面形式订立。
二、多项选择题
1A、B、C。2C、D、E。
3A、B、C、D。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。
4B、C、D、E。A项商品房销售流程之一,房屋建设工程转让是指房屋在建工程权利人在房屋建设期间,将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给他人(包括共有权利人)的行为。
5B、C、D。二手房买卖是指房屋产权人将其依法拥有产权的房屋(但不包括通过商品房开发而取得产权的房屋)通过买卖转让给他人的行为。
6A、B、C。作为房地产转让的一种方式,房地产交换的主要含义是房地产产权的互换。但在目前特定阶段,房地产交换还包括公房与公房的交换、公房与私房的交换,尽管不同交换形式的流程并不完全一致,但总体来讲,基本流程都是一致的。
7C、D。
8B、C、D。A是生前赠与基本流程,第一步,赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书,赠与书与受赠书经公证机关公证后有效。第二步,赠与双方持经公证的赠与书与受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠与登记领证手续。
9A、B、D、E。10A、B、C、D。11B、(责任编辑:admin)
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