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计算建筑物与专业物万元

时间:2012-04-29 15:18:40 来源:gjhntys.com 作者:测试专用 点击:
逼近法估算土地价格。
①计算土地取得费
土地取得费包括征地、安置、绿化、基础设施建设费用和征地中发生的其他费用。因此,土
地取得费=120元/平方米 40元/平方米
=160元/平方米。
②计算土地开发费,土地开发费=200元/平方米。
③计算投资利息。
本例中投资包括土地取得费和土地开发费,土地取得费利息的计息期为2年,土地开发费又
分为两部分,其中25%为第一投入,计息期为1.5年;另外75%在第二年投入,计息期为0.5年
,因此投资利息为:
160×[(1 12%)2-1] 200×25%×[(1 12%)1.5-1] 200×75%×[(1 12%)0
.5-1]
=40.704 9.265 8.745=58.714元/平方米
④计算开发利润。
全部投资按回报率15%计:
利润=(160 200)×15%=54元/平方米。
⑤计算土地价格,因为地土地出让增值收益率为10%,则:无限年期土地使用权价格=(① ②
③ ④)×(1 10%)=(160 200 58.714 54)×1.1=519.99(元/平方米)
5.解:①计算房屋重置价格。
重置价格=2400×55=132000(元)
②计算房屋已折旧额。
依平均每限折旧法计算年折旧额:年折旧额=132000×1-20P=2112(
元)计算已折旧总额:
总折旧额=2112×5=10560(元)
③计算房屋现值。
房屋现值=132000-10560=121440(元)
6.解题步骤:
(1)计算开发后不动产价格。
①计算年出租总收入:600×20000×80%×75%=720(万元)。
②计算出租总支出:
管理费=720×3%=21.6(万元)。
维修费=720×8%=57.6(万元)。
保险费不计。
税金=720×12%=86.4(万元)。
年折旧费=57.6×80%=46.08(万元)。
年支出合计=21.6 57.6 86.4 46.08=211.683(万元)。
③计算年出租纯收入aaa2aaa720-211.68=508.32(万元)。
④开发后不动产总价=(508.32÷8%)×[1-1/(1 8%)38]

=6012.85(万元)
(2)计算建筑物与专业物,aaa2aaa1500×20000=3000(万元)。
(3)计算开发利息。
3000×60%×[(1 15%)1.5-1] 3000×40%×[(1 15%)0.5-1]

=506.69(万元)。
(4)计算开发利润,6012.85×15%=901.93(万元)。
(5)计算开发完成时地价。
6012.85-3000-506.69-901.93=1604.23(万元)。
(6)目前可能的最高投标地价。
1604.23(1 15%)2(1 2%)=1189.24(万元)。
7.解题步骤
①不动产总价=3500×4000×4=56000000(元)
②建筑费及专业费=1000×4000×4=16000000(元)
③地价及法律、估价等费用=12000000×(1 2%)

=12240000(元)
④总利息=12240000×[(1 12%)2.25-1] 16000000×40%×[(1 12%)1.5-1
] 16000000×60%[(1 12%)0.05-1]

=5300670(元)
注:地价计息期为2年3个月。
⑤销售税费=56000000×12%=6720000(元)
⑥将上述数据代入公式,则:
开发商利润=①-②-③-④-⑤

=56000000-16000000-12240000-5300670-6720000

=15739330(元)
利润占不动产总价的百分比=1573933056000000=28.11%
利润占开发总成本的百分比
=1573933016000000 12240000 5300670 6720000=39.09%
由上述测算可知,该项目投资回报良好,预期利润可观,项目可行。
8.解题步骤
该宗地为待开发空地,适宜采用剩余法测算,假设建筑费及专业费的最高控制额为x。

①不动产总价=1800×5000×2=18000000(元)
②地价及法律、估价等费用=8000000×(1 4%)

=8320000(元)
③总利息=8320000×[(1 12%)2-1] x[(1 12%)1-1]

=2116608 0.12x
④开发商利润=18000000×15%=2700000
⑤销售税费=18000000×5%=900000
⑥将上述数据代入公式,则
建筑费及专业费最高控制额
x=①-②-③-④-⑤=18000000-8320000-(2116608 0.12x)-2700000-900000
x=39633921.12=3538742.86
单位面积建筑费及专业费控制标准为:
3538742.865000×2=353.87元/建筑平方米
9.解题步骤
①根据征地资料用成本逼近法计算三通一平征地案例50年价格作为比较案例-价格
取得费=35元/平方米
开发费=50元/平方米
开发利息=35×[(1 12%)1-1] 50×[(1 12%)0.5-1]
=7.12元/平方米
开发利润=(35 50)×10%=8.5元/平方米
地价=(35 50 7.12 8.5)×(1 20%)×[1-1/(1 8%)50]

=118.17元/平方米
②根据出租资料用收益还原法计算出租案例三通一平50年价格作为比较案例=价格
(23÷8%)×[1-1/(1 8%)50]-150=131.37元/平方米。
③用出证资料计算出让案例三通一平50年价格作为比较案例三的价格。

224×[1-1/(1 8%)50][1-1/(1 8%)40]-100=129.8元/
平方米⑤进行比较修正
评估宗地价格(1)=118.17×10080×118118
×
9595×100100

=147.71元/平方米
评估宗地价格(2)=131.37×100108×118106×9595×100102

=132.75元/平方米
评估宗地价格(3)=129.8×100112×
118100×95105×100105

=117.84元/平方米
⑤估算宗地价格
评估宗地价格=(147.71 132.75 117.84)÷3

=132.77元/平方米

附录Ⅰ1998年全国土地估价师资格考试试题
第一科目土地管理基础与制度

一、判断题(共10题,每小题1分。在各小题后的括号内填入判断结果,用“
√”
表示正确,用“×”表示错误(责任编辑:测试专用)
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